2020年4月1日に民法が改正されます。

当コラムをご覧頂いている不動産賃貸をされておられる皆様、不動産の売買をされる皆様には多少なりとも関係がある改正となります。

弊社は、定借.comの土地有効活用や不動産仲介、売買、コンサルティング業務を行っていますが、民法が改正されることにより、不動産の取引にも影響があり、この改正に対応をする必要があります。

今回は不動産賃貸の際に影響がある改正を見てまいります。

《不動産賃貸の際に影響がある改正》

■連帯保証人の責任の極度額を記載しなければ、連帯保証の効力がなくなる

現行民法では、不動産に関する契約において連帯保証についての極度額設定の義務はありませんが、改正民法では、連帯保証人の責任の極度額を記載しなければ、連帯保証の効力が生じなくなります・

【改正民法第465条の2】

1　一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2　個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3　第446条第2項及び第3項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

→連帯保証人が個人の場合、極度額を賃貸借契約書に記載することが必要。（法人が連帯保証人の場合は適用除外）また、賃料滞納が発生した場合は、これまで以上に早期解決が必要となります。

 

■事業用の賃貸借契約で、賃借人は連帯保証人に対し、賃借人の財産状況等の情報を提供しなければならなくなった

【改正民法第465条の10】

1　主たる債務者は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対し、次に掲げる事項に関する情報を提供しなければならない。

一　財産及び収支の状況

二　主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況

三　主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

2　主たる債務者が前項各号に掲げる事項に関して情報を提供せず、又は事実と異なる情報を提供したために委託を受けた者がその事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合において、主たる債務者がその事項に関して情報を提供せず又は事実と異なる情報を提供したことを債権者が知り又は知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができる。
3　前2項の規定は、保証をする者が法人である場合には、適用しない。

→賃貸借契約書で賃借人の財産状況、債務状況、当該賃貸借契約の債務について保証金等を賃貸人に預けている事実等の情報提供を行い、連帯保証人がその情報提供を受けたことを確認する文言を記載する等の対応が必要と考えます。

 

■連帯保証人が賃貸人に家賃等の支払い状況の問い合わせをした場合、賃貸人は回答しなければならなくなった

【改正民法第458条の2】

保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。

→連帯保証人から問い合わせがあった場合は、個人情報であることを理由に回答を拒絶せず、遅滞なく回答する必要があります。

 

■物件の一部が使用収益できなくなった場合、使用収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、賃借人の請求が無くても減額されることになった

【現行民法第611条】

1　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

2　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

【改正民法第611条】

1　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

2　賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

→賃貸借契約書で別途内容を定めた場合は、契約書の内容が優先されるので、「使用収益ができなくなった場合は、賃借人が賃貸人に通知を行い、使用収益ができなくなった部分の割合を双方協議のうえ確定するものとする。賃借人が通知を行うまでは、使用収益ができない部分の賃料は減額しないものとする。」等の文言で対応する必要があると考えます。

 

■物件の修繕が必要な場合において、賃貸人が修繕をしなかったり急迫な事情の場合、賃借人が修繕をすることができるようになり、その費用は賃貸人に請求できる

【改正民法第607条の2】

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

二　急迫の事情があるとき。

→賃貸借契約書で別途内容を定めた場合は、契約書の内容が優先されるので、「改正民法第607条の2は本契約には適用しない。」等の文言で対応する必要があると考えます。