土地有効活用　解決案

定期借地権・土地有効活用・不動産コンサル　　（相続税対策・不動産の有効活用）

駐車場やマンション経営における事業リスクの回避、相続税対策、納税資金の確保等

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不動産の有効活用に関するサイトです。

定期借地権とは・・・

定期借地権６つのポイント

よくある質問

■固定資産税対策
住宅用地として定期借地権で土地を貸せば固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１になります。　※更地との比較、固定資産税評価額と課税標準額が同じ場合地主様が定期借地権に取り組まれた動機でもっとも多いのがこの固定資産税対策です。住宅を建てるのは地主様である必要はなく、土地を借りた人が住宅を建てることで土地の固定資産税等が安くなります。
【例】土地面積３００坪、固定資産税評価が１億７，５００万円の月極駐車場を定期借地権で貸した場合

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■相続税対策
定期借地権を設定することで土地の評価を６割に下げることができます。※路線価図Ｄ地域借地権割合６０％の場合評価が下がるのは定期借地権を設定した時点です。定期借地権は借地期間が終了すれば、立退き料などを支払うことなく土地が返ってくる訳ですから、土地の評価は借地期間終了に向けて１０割に戻っていくことになります。【例】土地面積３００坪、相続税評価が２億円の月極駐車場を定期借地権で貸した場合
定期借地権	残存期間：40年・・・37％減残存期間：30年・・・33％減残存期間：20年・・・26％減 ※設定した時点から評価減
賃貸マンション	18％減土地は貸家建付地として評価が下がるが、建物の評価が加わる。借入金がなくなると評価は上がる。
駐車場	な　　し

■メンテナンス・管理

建物の所有者は借地人ですので、賃貸マンション経営のように建物の修繕をする必要がありません。
建物のクレームを言われたりすることもなく管理するのも簡単です。
建物が建っているので草刈りなどの土地の管理も必要ありません。
当然ながら、土地を活用することにより、不動産業者などの営業対応に時間をとられることもありません。

【例】
賃貸マンション経営の場合、下のような建物の修繕が必要です。

	賃貸マンション	定期借地権
1-10年目	・鉄部塗装・照明器具等の修繕・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟｵｰﾊﾞｰﾎｰﾙ	一切なし
11－20年目	・外壁の修繕・鉄部塗装・屋上防水・照明器具等の修繕・給水管、雑排水管の修繕・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟｵｰﾊﾞｰﾎｰﾙ・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟ取替
21－30年目	・外壁の修繕・鉄部塗装・照明器具等の修繕・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟｵｰﾊﾞｰﾎｰﾙ・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟ取替・給水棟槽本体取替・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ設備取替
31－40年目	・外壁の修繕・鉄部塗装・屋上防水・照明器具等の修繕・給水管、雑排水管の修繕・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟｵｰﾊﾞｰﾎｰﾙ
41－50年目	・外壁の修繕・鉄部塗装・照明器具等の修繕・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟｵｰﾊﾞｰﾎｰﾙ・給水棟槽ﾎﾟﾝﾌﾟ取替・給水棟槽本体取替

■資金調達

地主様がまとまった資金を必要とされる場合、今までは土地を売却するしか方法はありませんでした。しかし定期借地権を使えば土地を手放さずに資金を得ることができます。
【例】
土地価格２億円の土地を所有
別に所有している賃貸マンションの大規模修繕に１，０００万円が必要な場合
まとまった資金が必要で借入しても返済の為の収入が不安なとき、大切な土地を売却せずに資金を得ることができます。

	土地売却	定期借地権
内容	土地を２億円で売却する	土地を定期借地権で貸す一時金　／地価の２０％年間地代／地価の１．５％
税引前手取額	2億円（地価の100％）	4000万円（地価の20％）
税引後手取額	億5000万円（地価の75％）【税金・諸費用⇒約25％】	4000万円（地価の20％）【一時金が保証金の場合は非課税】【前払地代の場合は期間に応じて、分割して毎年収益計上】

■長期安定収入

定期借地権で土地を貸せば、毎月地代収入を得ることができます。
50年間で考えた場合、売却するよりも収入が多くなります。
地代の改定は３年毎に消費者物価指数の変動に合わせて行うことを公正証書によって取り決めていますので、借地人ともめることなく改定が行えます。

【例】
土地価格２億円の土地を所有
土地を売却するか貸すかを検討中

	土地売却	定期借地権
内容	土地を２億円で売却する	土地を定期借地権で貸す一時金　／地価の２０％年間地代／地価の１．５％
税引前手取額	2億円（地価の100％）	4000万円（地価の20％）
税引後手取額	億5000万円（地価の75％）【税金・諸費用⇒約25％】	4000万円（地価の20％）【一時金が保証金の場合は非課税】【前払地代の場合は期間に応じて、分割して毎年収益計上】
年間収入	0円	300万円（地価の1.5％）
10年間収入累計	0円	3000万円
収入合計	1億5000万円（地価の75％）	7000万円（地価の35％）
20年間収入累計	0円	6000万円
収入合計	1億5000万円（地価の75％）	1億円（地価の50％）
30年間収入累計	0円	9000万円
収入合計	1億5000万円（地価の75％）	1億3000万円（地価の65％）
40年間収入累計	0円	1億2000万円
収入合計	1億5000万円（地価の75％）	1億6000万円（地価の80％）
50年間収入累計	0円	1億5000万円
収入合計	1億5000万円（地価の75％）	1億9000万円（地価の95％）

■収入向上
定期借地権で土地を貸すことで、最初に借地人から一時金が入ってきます。この一時金をもとに投資することで収入向上を図ることが可能です。【例】土地を定期借地権マンションの敷地として貸す場合

マンションの１階部分は賃料が高くとれるため、収入向上が見込めます。投下する資金は定期借地権の一時金ですので、借入の返済が必要なく収益率が高くなります。

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