『定期借地権』は平成４年に施行された借地借家法の中に導入された新しい『貸地システム』です。
それまでの「一度貸したら戻らない」という状況を改め、土地の有効活用を促進するのがねらいです。
従来の借地権は、戦争に行った兵隊さんが帰ってきたときに家がなくなっていると困るので、借地人に有利な権利を与えていたのです。
しかしながら、現在のように住宅戸数が世帯数を上回ってる状況において、土地を一度貸すと貸主が自分で住むといった理由でないと莫大な立退き料を支払わなければ返してもらえないという考え方が今の時代に合わなくなってきたのです。
そこで定められた契約期間で土地が返ってくる定期借地権が平成４年に誕生したのです。
定期借地権ができたことで、土地オーナー様→土地を貸したくても、返してもらうのに莫大なお金を支払うなら貸さないほうがまし！といったことが解消されます。
土地を借りる人→住宅を持ちたい人にとっては従来より少ない負担で住宅取得が可能になります。事業用で土地を借りたい人にとっては、貸地が増えることでより事業採算性の良い土地を借りる選択肢が増えます。
よって、土地の貸借が円滑に行われることが期待できるのです。
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■３つの種類の定期借地権
定期借地権には３つの種類があります。
一般定期借地権は住宅に利用されています。事業用借地権はコンビニ、スーパー、ファミリーレストラン等の商業施設に利用されています
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一般定期
借地権 |
建物譲渡特約付
借地権 |
事業用
借地権 |
普通
借地権 |
| 建物の用途 |
自由 |
自由 |
事業用（住居用には利用できない） |
自由 |
| 契約期間 |
５０年以上 |
３０年以上 |
１０年以上２０年以下 |
３０年以上 |
| 契約更新 |
なし |
なし |
なし |
あり |
建物再築による
契約期間の延長 |
なし |
なし |
なし |
あり |
| 建物買取請求権 |
なし |
あり |
なし |
あり |
| 契約方式 |
公正証書等の
書面による契約 |
自由 |
公正証書による契約 |
自由 |
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■地上権と賃借権
法的に“地上権は物権”“賃借権は債権”と区分されています。債権と物権の違いは、債権は契約をした当事者だけに権利を主張できるのに対し、物権は誰に対しても権利を主張できることにあります。すなわち、地上権はより所有権に近い権利と言えます。
しかし目的たる定期借地の地主保護の観点からは物権と債権は同等で、地上権でも地主保護は充分具備されていると考えます。また定期借地権住宅の中古市場の流通性や金融機関の認識を含めて考慮した場合、地上権を採用し事業構成することが客観的に妥当ではないかと考えます。
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地上権 |
賃借権 |
所有権 |
| 権利 |
物権 |
債権 |
物権 |
| 登記 |
可能 |
可能 但し、地主の承諾が必要 |
可能 |
| 売却 |
可能 |
可能 但し、地主の承諾が必要 |
可能 |
| 賃貸 |
可能 |
可能 但し、地主の承諾が必要 |
可能 |
| 担保設定 |
可能 |
可能 但し、地主の承諾が必要 |
可能 |
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■定期借地権による収入について
・一時金収入・・・定期借地権設定契約時に保証金または権利金、前払地代として一時金が土地所有者に支払われます。
・地代収入・・・借地期間中毎月安定した地代が土地所有者に支払われます。地代の改定は消費者物価指数に連動して行うケースが多いです。 |
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